Mantenimiento e inspecciones obligatorias de las Comunidades de Vecinos

Ascensores

Las inspecciones periódicas de ascensores están reguladas en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero.

En función a las características y utilización del ascensor, las inspecciones tendrán una menor o mayor periodicidad.

• Cada dos años: Ascensores instalados en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
• Cada cuatro años: Ascensores utilizados en edificios de más de cuatro plantas o más de veinte hogares.
• Cada seis años: El resto de ascensores situados en edificios que no cumplan los apartados anteriores.

Normalmente los encargados de realizar las inspecciones a este elemento común, es la propia empresa de mantenimiento del ascensor. Se puede comprobar en el mismo ascensor, la placa con la fecha de las últimas inspecciones.

Instalaciones eléctricas de la Comunidad

La inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión está regulada por el reglamento electrotécnico para baja tensión y sus Instrucciones Técnicas Complementarias, publicado en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, y éstos obligan a ser inspeccionadas. 

En función a las características del edificio, o a la potencia de la instalación, deberán ser inspeccionadas con mayor en menor frecuencia: 

Cada cinco años:

• Garajes con más de 25 vehículos.
• Piscinas con una potencia superior a 10 KW.
• Alumbrados exteriores con una potencia superior a 5 KW.

Cada diez años:

• Aquellas zonas comunes del edificio que tienen una potencia instalada superior a 100 KW.

A igual que en los ascensores estás inspecciones las realizarán técnicos electricistas autorizados por la OCA (Organismos de Control Autorizados).

Depósitos de gasóleo

 En cuanto a los depósitos de gasóleo de las comunidades de propietarios, se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, y a igual que los ascensores y la instalación eléctrica, deben someterse a inspecciones periódicas para garantizar su buen funcionamiento.

• Inspección a los 10 años: Para aquellos depósitos interiores que tenga una capacidad superior a los 3000 litros y depósitos exteriores con más de 5000 litros. Se puede hacer una revisión autorizada cada cinco años.
• Revisión cada 10 años: Se realizará en aquellos depósitos de menor capacidad.
• Inspección a los 5 años: Las instalaciones bajo tierra deben realizar pruebas de estanqueidad, donde se revisarán las tuberías, al igual que los tanques de almacenamiento que no sean de doble pared antifugas, ni estén enterrados en un cubeto con tubo buzo.
• Los tanques de almacenamiento anteriores deberán pasar una prueba de estanqueidad, con el recinto vacío y limpio siempre que no se haya encontrado nada extraño en la superficie.

A igual que en el punto anterior, estás inspecciones y revisiones las realizarán técnicos especializados y autorizados por la OCA.

Calderas de Calefacción Centralizada

El Real Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados artículos e instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, dice los siguiente:

"...al ordenamiento jurídico español y la exigencia establecida en la disposición final segunda del Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, de proceder a una revisión periódica en intervalos no superiores a cinco años..."

Además en función a la potencia de la caldera deberán se realizará un tipo de inspección u otra, y con mayor o menor frecuencia:

"También la Directiva 2010/31/UE, en su artículo 14 sobre inspección de las instalaciones de calefacción, establece que los Estados miembros tomarán las medidas necesarias para la realización de una inspección periódica de las partes accesibles de las instalaciones utilizadas para calentar los edificios, tales como el generador de calor, el sistema de control o la bomba o bombas de circulación, cuando la potencia útil nominal de sus calderas sea superior a 20 kW. Esa inspección incluirá una evaluación del rendimiento de la caldera y de su dimensionado en comparación con la demanda de calefacción del edificio. Además las instalaciones de calefacción dotadas de calderas con una potencia útil nominal de más de 100 kW se inspeccionarán al menos cada dos años. De igual forma el artículo 15 establece que los Estados miembros tomarán las medidas necesarias para la realización de una inspección periódica de las partes accesibles de las instalaciones de aire acondicionado con una potencia útil nominal superior a 12 kW. La inspección incluirá una evaluación del rendimiento del aire acondicionado y de su dimensionado en comparación con la demanda de refrigeración del edificio".

Estás revisiones e inspecciones deberán normalmente las llevará a cabo la misma empresa suministradora, aunque también la puede realizar cualquier otra empresa autorizada.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Las siglas ITE hacen referencia a la “Inspección Técnica de Edificios”. Esta deberá ser ejecutada por todos y cada uno de los edificios de una ciudad, indistintamente del uso que tengan (viviendas, locales, etc.), una vez alcanzada cierta antigüedad.

Desde julio de 2012 es obligatoria para edificios de más de 45 años, todo y que pueden existir ordenanzas municipales que la exijan a partir de una antigüedad distinta.

Esta deberá ser elaborada por técnicos autorizados (arquitectos, aparejadores o ingenieros de edificaciones) que realizarán un informe visual sobre los siguientes aspectos de su edificio:

1. Estructura del edificio.
2. Fachadas.
3. Cubiertas y Azoteas.
4. Elementos de Accesibilidad.

Si se detectan problemas graves, la comunidad deberá contratar a un arquitecto que gestione las obras y luego pasar de nuevo la ITE.

Destacar, que para vender una vivienda de más de 45 años es necesario exhibir el certificado de la ITE .

Sanciones 

No llevar a cabo cualquiera de las inspecciones obligatorias mencionadas en este artículo, pueden provocar sanciones en forma de multas, incluso pueden inutilizar el elemento común no inspeccionado hasta que no supere la inspección correspondiente.