La cuota de participación y la cuota de propiedad

No es completamente extraño que en los sistemas de medición o metodologías de cálculo, se empleen las  mismas o similares expresiones para apreciar distintas dimensiones o alcanzar fines dispares. El paralelismo ilustrativo más cercano de lo que se quiere dar a entender puede ser las dos clases de  “caballos” que figuran en la ficha de características técnicas de cualquier vehículo, ya que aunque llevan el mismo nomen iuris, arrojan heterogéneos valores relativos a dispares  magnitudes, sin perjuicio de algunos puntos de conexión que hubiera entre ellas. Así, uno de los guarismos nos facilitará la potencia del motor;  y el otro, la mayor o menor cantidad a pagar por conceptos tributarios.

A semejanza de los “caballos” del automóvil, en el lenguaje que deriva del régimen jurídico y técnico de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal (LPH), se confunden con frecuencia, incluso entre juristas de prestigio y alguna jurisprudencia, los términos y efectos de la “cuota de participación” y la “cuota de propiedad” (también llamado coeficiente de propiedad).

Llegados a este punto, cabría preguntarse que, si a veces, los expertos legales no aciertan a distinguir entre ambas figuras jurídicas, con más riesgo de equivocación pueden conducirse los interesados a los que no sea exigible el rigor jurídico de aquellos,  tales como profesionales de la actividad inmobiliaria (administración, mediación, …); y los cargos legos en Derecho,  como el presidente o contable de la Comunidad de Propietarios.

No obstante, al comienzo alivia conocer que la cuota o coeficiente de propiedad, a parte de no mencionarse ni un sola vez en la LPH, es un concepto jurídico que, en opinión no unánime, se reserva para el abordaje de expedientes muy minoritarios, incluidas las indemnizaciones derivadas de la condición de comunero  o extinción del régimen de propiedad horizontal.

Aprehendida la noción de “cuota de propiedad” y centrados en la más barajada de “cuota de participación”, es oportuno indicar que la definición legal se contempla en el art. 3.b. pfo 2º, de la LPH, donde dice que , (esto es, a dicho valor). Nótese que la referencia lo es al “valor”, que no a la propiedad stricto sensu.
Para la mejor comprensión de la significación de la categoría , la  Ley añade en el párrafo segundo del art. 5 LPH, que “En el mismo título (escritura pública de constitución) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. (…) Para su fijación se tomará como base la superficie útil (no bruta) de cada piso o local en relación con el total del edificio (aquí sí, se incluye la superficie bruta total), su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes.>

La intencionalidad del legislador al otorgar distinto sentido jurídico y técnico a las voces “cuota de participación” y “coeficiente de propiedad”, se justifica en escenarios tales como el reparto de las proporciones de pago que se atribuyen a cada piso o local para atender los servicios de limpieza, reformas de la fachada, instalación de un ascensor; y, singularmente, en la potencia  decisional en orden a la formación y manifestación de la voluntad de la Comunidad de Propietarios. La importancia de este factor del mayor o menor poder del comunero se visualiza en el art. 19.2.d) LPH, donde se estipula que en el acta de cada junta de propietarios se recogerá la

Si la contribución al gasto o inversión, tal como prevé el art. 9.1.e) LPH, no fuere “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título” constitutivo (escritura pública de división de propiedad horizontal); y sí, de conformidad con la , obtendríamos que, por ejemplo, para la colocación de un segundo ascensor en el edificio, el propietario de la galería comercial de la entreplanta, que no usará de ese elevador adicional por disponer de uno propio e independiente, al detentar un alto coeficiente de propiedad,  tendría que sufragar bastante más  que los apartamentos del ático. Obviamente, el supuesto se erige en injusto para el comunero galerista; de ahí la necesidad, en la mayoría de las ocasiones, de la “cuota de participación” y no de la “cuota de propiedad”.

Tras lo dicho, no es aventurado aseverar que la cuota de participación es un concepto  con un componente objetivo de carácter porcentual relevante (superficie construida neta), pero no decisivo, pues se hallan ínsitos en el mismo otros elementos subjetivos conformados por la apreciación personal del valor de la orientación  y situación del piso o local; uso que vaya a darse a la finca: residencial o comercial; etc.
La cuota de participación, que inicialmente determina el constructor o promotor del edificio comunitario, se cifra en unidades y centésimas que aparecerán en la escritura pública de constitución (título constitutivo), no es definitiva e inalterable, puesto que con notable dificultad puede mutarse por la unánime voluntad de la Junta de Propietarios o, subsidiariamente, por sentencia judicial o laudo arbitral.

Como contrapunto a la susceptible variación de la “cuota de participación”, salvo en los supuestos como los de ampliación de plantas, es imprevisible la alteración de las “cuotas de propiedad”, los metros cuadrados del local comercial serán los mismos antes y después de cada transmisión; las superficies de los paramentos verticales, coincidirán con las mediciones efectuadas en cada una de las reformas de pintura o proyectos de impermeabilización. En resumen, la cuota de propiedad es un indicador real; y, en cambio, la cuota de participación se configura por elementos en parte objetivos (metros cuadrados netos del piso o local);  y en parte, con criterios  subjetivos, aunque fiscalizables, del promotor, de la Junta de Propietarios o, en defecto de los anteriores, por el órgano dirimente de que se trate.

En la infinita casuística de los gestores inmobiliarios o administradores de fincas, acontece con frecuencia la picaresca situación en virtud de la cual,  los titulares del piso o local, según les conviene, exhiben la “cuotas de participación”, para que Junta de Propietarios adopte el acuerdo que les favorece; o, la escasa  “cuota de propiedad” que se le hubiera atribuido cuando de pagar se trata.

Francisco Bayo Pozuelo.