Cuando en la junta de propietarios solo se junta uno

La noticia proviene de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Palma de Mallorca), de 16 de mayo de 2024 (rec. 1154/2022), confirmatoria del fallo del Juzgado de Primera Instancia,
donde se indica:  
<(…) La recurrente discrepa de lo decidido por la juez a quo argumentando que debe acordarse la nulidad de pleno derecho de los acuerdos al no estar válidamente constituida la junta por un solo
propietario.  
SEGUNDO.- La controversia sobre la validez de los acuerdos adoptados por un solo propietario convocante y asistente a la Junta de Propietarios debe resolverse en el sentido adoptado por la resolución recurrida, teniendo en cuenta las circunstancias del caso concreto, de un supuesto de Comunidad de Propietarios constituida por sólo dos comuneros, de los que uno de ellos admite haber sido válidamente convocado a la Junta y haber manifestado su voluntad de no acudir a la misma. Del Acta de la Junta que se impugna, se desprende que la Junta se celebró en segunda convocatoria con la única asistencia del demandado-apelado, el cual representaba el 37% de las cuotas de copropiedad.

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece en el párrafo tercero del apartado 2º que "Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum”.> En esencia, la fundamentación de la SAP de Baleares, apoyada en la precedente Sentencia de 31 de marzo de 2022 (rec. 468/2021), de la Audiencia Provincial de Madrid, asienta la validez de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, a la que acude un único condómino, primeramente, en la circunstancia de que “no justifica el actor-apelante que los acuerdos resulten lesivos ni perjudiciales ni para la Comunidad de Propietarios, ni para ninguno de sus miembros”. En segundo lugar, el fallo del Tribunal barcelonés sugiere que aun cuando la “Junta fue válidamente convocada, a la misma no acudió el actor-apelante por decisión propia, extremo que él reconoce expresamente en todo momento a lo largo del procedimiento, manifestando incluso haber afirmado que no asistiría a la Junta (…) (de lo que se sigue que) la adopción de los acuerdos fue deliberadamente causada por su propia desidia o deseo de bloqueo de la comunidad de propietarios en la creencia errónea, de que era necesaria la unanimidad para la adopción de cualquier acuerdo”.

El tercer argumento suscitado por la SAP de Barcelona alude al quorum, aduciéndose que “La junta se celebró en segunda convocatoria por lo que bastaba con el voto a favor de la mayoría de los asistentes que a su vez representaran más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Los acuerdos fueron adoptados por el único asistente que representaba la totalidad de las cuotas de los presentes por lo que los mismos son válidos”. Con abstracción de que para bien opinar sobre lo atinado o no, del sentido de ambas sentencias, carecemos de detalles fácticos y jurídicos precisos, creemos que a veces, sólo algunas veces, el juzgador estruja en exceso el tenor y/o sentido de la norma a fin de extraer la resolución que estima deseable para el supuesto concreto de que se trate. Tal vez, ésta se una de esas escasa oportunidades en la letra es forzada.  

Así, desconocemos cuál de los dos comuneros ostentaría la presidencia de la CP, ya que en el caso de serlo el ausente a la junta de propietario, complicado sería para el presente la formalización del acta de aquella polémica reunión de un solo comunero, (1). Por otra parte, no consta que la CP estuviere acogida al régimen excepcional de comunidades ordinaria de bienes del art. 398 del Código Civil, en cuyo caso, la justificación del caso que comentamos sería más plausible, no siéndolo para juntas de propietarios, digamos las más generalizadas u ortodoxas, debiéndose descartar por principio la  existencia de una suerte de “junta de propietarios unipersonal”. En fin,  no resulta fácil entender que una junta de propietarios -que por definición está integrada por dos o más miembros-, pueda constituirse válidamente y adoptar acuerdos con un único comunero asistente. Nótese que el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que hace al caso, reza: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.  

La primera objeción normativa al sentido de los reiterados fallos es la de que el precepto emplea un concepto numeral o referido a una pluralidad de personas: la “mayoría”. Un solo asistente no se halla en mayoría, sino en soledad, y por ende, la unidad no puede integrar una junta; no hay término de comparación con que contrastar la mayoría yacente.   La segunda crítica deviene de la Gramática elemental. La norma transcrita habla de “asistentes”, no del “asistente”; del mismo modo, menciona “(d)el valor de las cuotas de los presentes”, no menciona en manera alguna “al valor de la cuota del comunero presente”.

Por último, la censura dimana del espíritu de las disposiciones que disciplinan el desenvolvimiento mismo de la junta: ¿dónde queda la exposición de los puntos del orden del día? ¿puede decirse que hay deliberación con único comunero concurrente? ¿quién cierra el acta?   Sin dejar de ser atinado el refrán relativo a que el buey solo bien se lame, entendemos más
conveniente que los lamidos sean los realizados en compañía.  

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1-Lo embarazoso del caso de ambas sentencias no se agota con los reparos precedentes, sino que pueden abundar otros varios, como los deducidos del siguiente fragmento de la SAP de Barcelona, de  27 de diciembre de 2005 (rec. 440/2004):

Francisco Bayo Pozuelo, octubre de 2024.