Las comunidades de propietarios como consumidoras

Dada la naturaleza tuitiva de la regulación de consumidores y usuarios, y consiguiente tendencia de este sector del Ordenamiento, modelado para atenuar el desequilibrio de posiciones de aquellos frente a empresarios o profesionales, en el marco de los conflictos nacidos en las relaciones entre ambas partes, conveniente le es al operador jurídico conocer la atinada colocación subjetiva de consumidor o usuario, en el supuesto de que lo fuere, ya que parte, ab initio,  con normas favorables a los intereses que le son propios.

Centrados en la dilucidación acerca de si a las Comunidades de Propietarios disciplinadas por la Ley 49/1960, de 21 de julio, en régimen de Propiedad Horizontal (LPH), se les puede atribuir la condición de “consumidoras y/o usuarias”, la respuesta afirmativa puede inferirse del Fundamento de Derecho cuarto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2016 (Rec. 1489/2013), al declarar que desde

Una de las claves configuradoras, para descartar o no,  la concurrencia de la condición legal de consumidor o usuario de los múltiples sujetos que actúan en la infinidad de convenciones del tráfico jurídico, incluidas las Comunidades de Propietarios LPH,  deviene del reconocimiento o no, de que tales intervinientes se revistan o hallen motivados por la obtención de lucro económico o la de alcanzar fines equiparables. En el contexto del Derecho comunitario, donde se ha precocinado la mayor parte de la regulación de la protección de los consumidores y usuarios, aclara la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 14 de febrero de 2019 (C-630-17), creemos que con arreglo al criterio de la presencia o ausencia del lucro, que  Desde esa atalaya, la Sentencia de 3 de junio de 2019 (Rec. 3958/2016), el Tribunal Supremo ha negado tajantemente el carácter de consumidoras a las sociedades de capital (sobre todo, sociedades limitadas y anónimas), ; (arts. 116, Código de Comercio; art. 1665 Código Civil; SSTS 6-3-1992; 24-7-1993).

Con abstracción de la existencia de los elementos constitutivos de la figura de consumidor,  es lo cierto que doctrina jurisprudencial, sin titubeos, ha reconocido que  las Comunidades de Propietarios LPH, se insertan en la categoría de consumidores; bastando citar como fallos ilustrativos y por todos, a la Sentencia 14 de noviembre de 2018 (Rec. 18/2018), del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, donde se recalcó que Idéntica expresión se localiza en la Sentencia de 13 de febrero de 2020 (Rec. 628/2019), de la Audiencia Provincial  de Logroño.

El fenómeno consumidor de las Comunidades de Propietarios LPH se ha mostrado muy relevante en los contratos celebrados con las empresas de reparación y mantenimiento de instalaciones comunes, tales como los contemplados en las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1999, 11 de marzo de 2014 y 17 de septiembre de 2019, donde se hallaron estipulaciones abusivas relativas a la duración excesiva del contrato o las derivadas de penalizaciones por causas diversas. Igualmente y sin ánimo exhaustivo, se han declarado la nulidad, por abusivas, de cláusulas como la de autoexoneración de responsabilidad en el supuesto en que poco o nada pudo hacer la Comunidad de Propietarios para la evitación de los daños (SAP Asturias, 5 de julio de 1999); o, de la disposición inserta en el título constitutivo en virtud del cual, el  patio trasero quedaba afecto al uso exclusivo de la propiedad del local comercial, (SAP Madrid, de 5 de mayo de 2010).

Así, a primera vista podemos concluir indicando que, en la mayor parte de las oportunidades, las Comunidades de Propietarios LPH les será concedido el estatuto de consumidor o usuario, y las menos no, como por ejemplo, cuando actúe como empresaria o contratante asimilado. En otras recensiones continuaremos abordando los diversos aspectos relativos al régimen jurídico que del Derecho del consumo se siguen para las Comunidades de Propietarios LPH en el seno de las dispares relaciones que entablan con los distintos actores societarios, jurídicos o económicos.

Francisco Bayo Pozuelo.