La conversión del local comercial en vivienda

Bien sea por el precio prohibitivo de adquisición de la vivienda; debido a la poca oferta existente de este bien de primera necesidad; o, tal vez, la mirada desde la perspectiva inversora, es tendencia al alza y todas ellas causas justificadas, las que conducen a los propietarios de locales comerciales en régimen de propiedad horizontal al planteamiento de la alteración, física y jurídica de dicha clase de inmueble para transformación en viviendas ordinarias.
 

La primera incógnita que se le presenta al interesado es la concerniente a la posibilidad y límites que la normativa plantea a la iniciativa de convertir el local comercia en vivienda, en el marco de la regulación contemplada en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Con carácter general y punto de partida, la respuesta la hallamos en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 15 de diciembre de 2020 (Rec. 2507/2018), donde se afirma que

a semejante conclusión se llega abordando la interrogante desde el sentido contrario, ya que tal doctrina del Tribunal Supremo reiterada desde antiguo, se reproduce en la Sentencia de 18 de junio de 2020 (Rec. 2765/2017), donde una vez más se recalca en los estatutos sociales, título constitutivo o la normativa urbanística de que se trate.

En el antedicho fallo se adiciona la aclaración de que con <base en esta doctrina, reiterada en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013, esta Sala ha concluido que si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010). Doctrina que, desde la perspectiva de los principios de buena fe y confianza legítima que ahora analizamos, no hay obstáculo en trasladar de la facultad de división del local o espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de aprovechamiento independiente, a la de su delimitación física o cerramiento.>

Ahora bien, la permisividad declarada por el Tribunal Supremo en orden a la definición del uso del local comercial acogido al régimen de propiedad horizontal no comporta necesariamente y en la mayor parte de los casos, que atropelladamente, el dueño de dicha clase de finca pueda acordar, sin más, la entrada de una cuadrilla de albañiles con el propósito de reformar el inmueble para adaptarlo como vivienda.

Así las cosas y groso modo, el itinerario a seguir por el comunero propietario del local comercial comienza con la consulta del título constitutivo del edificio comunal en régimen de propiedad horizontal; y, los estatutos comunitarios, que no siempre existen. Si la obra entrañara la alteración de la participación en elementos comunes y consiguientemente, la afectación de las cuotas de participación, el proyecto transformador se complica gravemente, ya que será indispensable obtener la unanimidad del colectivo de comuneros. En el caso de que no se consiguiera el acuerdo de la totalidad de los propietarios y persistiera el interés transformador, el proyectista locaticio habrá de acudir al juzgado para que este dictamine lo que proceda.

Superada la antedicha etapa, el promotor de la reforma habrá de consultar las normas de urbanismo del municipio en que se ubique el local comercial. En el terreno de las gestiones concretas, es recomendable que el promotor presente al Ayuntamiento una solicitud de informe de compatibilidad urbanística o pronunciamiento asimilable, donde se instruirá acerca de las posibilidades de transformación. No es extraño que los pasos de esta fase se anden por un arquitecto con el que se habrá contactado a estos mismos fines. Este profesional redactará un proyecto de alteración del uso del inmueble, que con el oportuno visado colegial, se habrá redactado con arreglo a las prescripciones del Código Técnico de la Edificación; y las normas urbanísticas municipales.

Francisco Bayo Pozuelo.